轉自：經濟觀察網

經濟觀察網 記者 丁文婷 田國寶 2024年5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議召開，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰出席會議并講話。何立峰強調，要深刻認識房地產工作的人民性、政治性，并指出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

當天下午，在國務院政策例行吹風會上，央行副行長陶玲表示，央行將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

同日，住房貸款政策也有了重磅調整：商業(yè)性個人住房貸款利率下限取消，個人住房公積金貸款利率降低，個人住房首套首付款比例下限調整至歷史新低——15%。中國住房貸款政策進入歷史上最寬松的時期。

救市的核心在于去庫存，上述一攬子政策除了立足于激活需求端，也在供給端進行了調度，由“國家隊”下場對存量商品房進行收購，轉化為保障性住房。

受利好消息影響，A股房地產板塊午后拉升。截至收盤，房地產板塊漲幅超7%。萬科、我愛我家、金地集團、保利發(fā)展等20余只地產股漲停。港股方面，恒大物業(yè)漲34.33%，融創(chuàng)中國漲25.85%，雅居樂集團漲24.32%，龍湖集團漲10.87%。

史上最寬松房貸 拉動市場交易

5月17日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，對貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款首付款比例調整為不低于25%。

15%的首套房首付比例已是中國房貸首付歷史的最低點。

2014年，全國首套、二套房首付比例下限分別為30%、60%；2015年3月，二套房首付比例降至最低40%，首套房保持不變；同年9月，全國首套房首付比例松動，不限購城市最低首付比例降至25%；2016年，不限購城市最低首付比例進一步降至20%，二套房最低首付比例也降至30%。此后7年，首付比例下限未再有過變動。直至2023年8月，全國首套、二套房首付比例下限分別下調至20%、30%。

此外，新政還取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。此前，全國層面的首套房、二套房貸款利率政策下限分別為5年期以上貸款市場報價利率（LPR）-20個基點、5年期以上LPR+20個基點。根據最新貸款市場報價利率，下限分別為3.75%、4.15%。

新政同樣對個人住房公積金貸款利率進行了下調，自2024年5月18日起，個人住房公積金貸款利率下調0.25%。

這意味著，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%。

隨著這三條重磅貸款新政的出臺，首付政策也進入了歷史上最寬松的階段。低首付+低商貸利率+低公積金利率的模式將在一定程度上降低購房成本，拉動交易。

這種政策組合的刺激作用近期在一些城市已經顯現。

以此前房貸政策被業(yè)內稱為進入“最寬松階段”的杭州為例，今年5月9日，杭州全面放開限購，掛牌即算首套。某商業(yè)銀行杭州西湖區(qū)支行信貸部門一名工作人員告訴經濟觀察網，杭州貸款政策調整后，每天能接到許多客戶的問詢，購房者最關心的是首套房貸利率能否降低。他說，5月17日利率下調政策發(fā)布后，已經有許多客戶電話問詢。其所在支行目前還沒有接到杭州市首付比例和貸款利率調整的具體通知，也在等待最終結果。

上述大型房企的區(qū)域負責人告訴經濟觀察網，放開限購、降低首付比例、下調利率等一系列政策對房地產市場而言是重大利好，極大降低了購房門檻和成本，可以釋放出一部分需求，為樓市注入新的活力。

他認為，不同于2014年和2015年，當前房地產供需格局已經出現根本性變化，從以投資性需求為主逐步轉變?yōu)橐跃幼⌒孕枨鬄橹?，“不像投資性需求，政策一出來都蜂擁而至出來買房，居住性需求相對理性，政策效果會慢慢釋放出來”。

在他看來，對樓市需求端而言，最大的不確定性依然是購房者對未來收入的信心不足，“房貸一般都是二三十年，比如我想換房，不僅僅考慮首付，還要考慮未來二三十年的收入能否支撐起房貸和其他家庭開支”。

以購代建 “國家隊”進場加快去庫存

今年4月30日，中央政治局會議首次提出，要“統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施”。此后，多地陸續(xù)放開限購政策。截至目前，除了一線城市、天津主城區(qū)、珠海橫琴、海南省保留限購政策外，其他城市均全面取消限購。

放開限購和購房即落戶范圍的不斷擴大對市場成交和信心提振起到了一定作用，但去庫存工作依然艱巨，市場亟需新的策略。近期，合肥、南京、杭州、大理等地出臺政策，鼓勵收購存量房，“以購代建”模式初步落地。

5月17日，央行新創(chuàng)設結構性貨幣政策工具——保障性住房再貸款，由央行提供低成本再貸款資金，利率為1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發(fā)放貸款。央行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

“以購代建”有兩個目標：一是加快存量商品房去庫存，降低當前房地產市場供需不平衡的壓力；二是助力保交樓和“白名單”機制，緩解房企困局。房地產企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企的資金狀況。而房企回籠資金能力增強后，也有利于更多項目滿足“白名單”條件，形成良性循環(huán)。

值得關注的是，2023年，央行就已設立租賃性住房貸款支持計劃，支持濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。

對存量土地，此次政策明確，目前尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式，妥善處置盤活，推動房地產企業(yè)緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。

在一位大型房企的區(qū)域負責人看來，政策能夠在一定程度上改善房企的流動性，無論是滯銷的項目，還是無力開發(fā)的土地，如果能在政策幫助下變現，不僅可以改善企業(yè)的流動性，還可能讓企業(yè)的資產重新流通起來，進而走出困境。

房地產市場去庫存是本輪調控的核心目標。諸葛數據研究中心的數據顯示，今年4月，新房的去化周期為18個月，較上月延長0.8個月，當前新房市場去庫存壓力已達到高點。

庫存高企的背后是銷售的劇烈下滑，去庫存的同時，重新激發(fā)市場活躍度勢在必行。

關系國計民生 救市迫在眉睫

為何“國家隊”下場去庫存？房貸利率為何調至歷史新低？為什么要大手筆救市？

野村中國首席經濟學家陸挺曾經提到，房地產行業(yè)在下滑前曾為中國貢獻了38%的財政收入，而新興產業(yè)的崛起能否填補房地產行業(yè)下行所造成的經濟增長空缺仍存疑。

在中國，地方政府的收入與土地財政密切相關。根據澤平宏觀數據，2022年土地出讓收入和房地產專項稅合計占地方財政收入的26%，地價占房價6成左右。

當前即使在一線城市，一些區(qū)的地方財政也面臨著非常大的壓力。一位知情人士告訴經濟觀察網，上海五大新城一些區(qū)政府因為賣地收入銳減，一些引入的新項目幾年都開不起來，他提到，公建類項目建設、產業(yè)項目入駐、土地收儲這些都需要錢。

此外，房地產行業(yè)還直接、間接地解決了大量的就業(yè)問題。經濟學家任澤平曾表示，房地產作為第一大支柱行業(yè)，關聯60多個行業(yè)、幾千萬人就業(yè)，房地產通過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產業(yè)。穩(wěn)樓市對穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、防風險至關重要。

國家統(tǒng)計局公布的“2023年農民工監(jiān)測調查報告”顯示，由于樓市低迷，從事建筑業(yè)的農民工從2021年的5557.7萬人，減少到了2023年的4582萬人。兩年間減少了975.7萬人。

對于一攬子政策對房地產市場的影響，某中型房企的一位負責人告訴經濟觀察網，在當前預期和信心嚴重不足的情況下，政策一定程度給予了市場信心。接下來要觀察不同能級城市的市場反饋情況，“總體肯定是個好事，對行業(yè)是一個很大的利好”。

在他看來，當前的癥結在于正常的循環(huán)被卡住了，“一環(huán)欠一環(huán)的錢，比如地方政府基建的錢付不出來，導致下游施工企業(yè)沒錢，施工企業(yè)又會拖欠供應商，把源頭活水打開后，自然就能動起來了”。

一家民營房企的中層人士認為，可以關注這個周末的市場表現，“成交應該能上去”。他說，因為很多客戶是持幣觀望，覺得要等政策見底出手，這次應該見底了，觀望的客戶肯定會進場。